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Artículo sobre cómo debería ser el REGISTRO DE LA PROPIEDAD en la Catalunya independiente

6 Abr

¿Qué es el Registro de la Propiedad?
Se trata de un órgano en el que se inscriben documentos relacionados con la titularidad y las cargas de los bienes inmuebles. En sus oficinas se pueden inscribir los distintos documentos a la vez que obtener información sobre lo registrado. Lo que consta en ellos se halla bajo la salvaguarda de los tribunales, lo que permite la protección de los titulares y del tráfico inmobiliario.

La institución en si es muy antigua, su creación data del siglo XIX y si bien se ha modernizado con la implantación de soportes informáticos, su función se ha mantenido inalterable.

En algunas oficinas, y a través de contrato, se puede proceder a la liquidación de impuestos autonómicos como es el caso del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o de Donaciones y Sucesiones, que en el caso de Catalunya, está previsto, a partir del 1 de septiembre de 2017, asuma plenamente la Hacienda Catalana en unas oficinas recientemente creadas en algunas de las poblaciones donde operaban.

Se financia a través de los usuarios que solicitan información o que registran los títulos aportados, mediante el pago de unos aranceles regulados en el real Decreto 1427/1989.
Con las cantidades recaudadas el Registro de la Propiedad hace frente a los gastos ordinarios y extraordinarios de cada oficina.
El buen funcionamiento y el reconocido prestigio de la institución es posible que se deba al nivel de conocimientos del titular a cuyo cargo está cada registro, un licenciado en derecho que ha tenido que superar con éxito una oposición de elevada exigencia combinada con un importante esfuerzo de aprendizaje teórico, así como de su personal, en muchos casos también formado por licenciados en derecho y que han de superar duras pruebas para su promoción laboral.

El establecimiento de unos honorarios permite que el Estado no tenga que preocuparse de determinar unas partidas en sus presupuestos, el Registro, pues, se autofinancia y el hecho de que los salarios salgan de lo recaudado provoca un alto rendimiento en su personal, ahora bien, esto que parece una ventaja puede no serlo, el que no existan partidas presupuestarias hace que el personal no tenga la consideración de funcionario, y su relación laboral sea la propia de cualquier empleado con un empresario.
Por otro lado el aumento de los gastos y la caída de los ingresos, propiciada por la crisis del mercado inmobiliario, así como la bajada de precios, que han conllevado la reducción del ingreso medio por inscripción, ha propiciado que algunos registros no sean rentables, ya que de hecho funcionan como si fuera un negocio privado, ello en contraprestación a otros que sí lo son, creándose desigualdades remuneratorias.

El Registro de la Propiedad protege al titular de bienes o derechos, da publicidad de su contenido, establece controles a la hora de practicar la inscripción de diversos documentos en beneficio de los usuarios y consumidores y dispone de una información fundamental para el funcionamiento de la economía.

Las distintas oficinas del registro remiten al Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad todos los datos relacionados con las titularidades y cargas de todas las fincas de España. Dicho Colegio dispone pues de una gran información ya que en sus archivos constan todas las propiedades de que dispone cada una de las personas físicas o jurídicas del estado así como de las cargas existentes.


¿Cómo tendría que ser el Registro de la Propiedad de la República de Catalunya?
Se ha discutido mucho que cada registro actúe como una empresa privada que recauda una cantidad que destina a sus gastos y habría de valorarse si a la Generalitat le interesa asumir el control directo de una entidad que funciona o dejarla como hoy en día en manos de los registradores.

Entiendo pues que, si se asume tendrá que hacerse con el mantenimiento, como mínimo, de las actuales demarcaciones y su personal y así aprovechar su experiencia.
En lo que hace referencia a la tasa por el servicio, descarto su gratuidad, es un tema que se podría estudiar en el futuro, pero de entrada, las inscripciones así como la información se tendría que cobrar por medio de aranceles, con ello no se gravarían los presupuestos de la República. Ahora bien, lo que si revisaría y modificaría son los conceptos susceptibles de arancel, actualmente extensísimos. Las diversas modificaciones de la indicada Ley que regula los honorarios han convertido el coste de una inscripción registral en un auténtico galimatías difícil de descifrar, los diferentes tramos así como los actos o conceptos que se pueden cobrar se deberían simplificar. Entiendo que deberían reducirse, estableciendo una única tabla de valores con su correspondiente cuantía de honorarios, independientemente del número de intervinientes u operaciones a realizar (actualmente cuesta más inscribir una finca a favor de dos personas que otra de igual valor a nombre de solo una) y que debería englobar todos los conceptos, de este modo, sabiendo el valor del inmueble, se sabría automáticamente el coste por la inscripción, cosa que hoy en día es muy difícil de calcular, lo que puedo asegurar en mi larga experiencia en la entrega de documentación en los Registros, que obliga a solicitar presupuesto previo en los casos en que los clientes precisan saber con antelación el coste de la inscripción.

Establecería pues un arancel en el que se debería abonar un porcentaje del valor de lo inscrito para los documentos de transmisión de fincas con un mínimo y un tope máximo a estudiar, pero reduciría la cuota significativamente en los documentos de gravamen y su cancelación, estableciendo un fijo para el resto de operaciones. Entiendo que se puede cobrar una cantidad importante por la inscripción de la propiedad, pero en el gravamen hay que reducir considerablemente la cuantía, y es que normalmente son las personas con menos recursos las que deben recurrir a la financiación o gravamen de las fincas para su adquisición, lo que implica que los que tienen menos recursos han de soportar más gastos que los que pueden adquirir al contado.

Con todo ello se garantizaría no solo el mantenimiento del servicio sino que se podría financiar la creación de más oficinas y la ampliación de sus funciones.
La tabla con las bases arancelarias se podría revisar cada 3 años, adecuándola a aquellas necesidades de la nación y destinando siempre los importes obtenidos a esta función. Con ello entiendo que la totalidad de lo recaudado debería gestionarlo directamente la Generalitat, y es ella la que tiene que controlar lo que representa dicho servicio público y con lo recaudado en toda Catalunya, proceder al pago de los gastos ordinarios y extraordinarios de las oficinas, del personal, del registrador (ahora se queda el 60% de los beneficios) y de mejora de las existentes o creación de nuevas.

Por todo lo dicho se entiende que la Generalitat debería asumir de forma más directa la gestión, creando, de entrada, un poderoso archivo central donde integraría todos los historiales de las fincas de Catalunya, de hecho ya me consta la existencia de un gran ordenador que regulará la fiscalidad del país y que se podría aprovechar también para esta función, ello permitiría que todos los datos estuvieran a mano de cualquier Registro de Catalunya o de la propia Generalitat, dándose acceso directo a la hacienda catalana o unidades de recaudación ejecutiva independientemente de su ubicación, para su consulta a la vez que serviría de copia de seguridad.

Mantendría todas las oficinas existentes en las poblaciones importantes, como hasta la fecha, y crearía otras en algunas más pequeñas, en las que restablecería las oficinas liquidadoras de impuestos, con ello se conseguiría que cualquier población de más de 5.000 habitantes dispusiera de una oficina pública registral y evitaría traslados de sus habitantes a la hora de consultar, liquidar el impuesto o inscribir, a pesar de que hoy en día ya se puede acceder a la información registral a través de una página web del Colegio de Registradores de España, que tendría que asumir la Generalitat, creo que el acceso directo de los ciudadanos también es importante y se tendría que fomentar en aras de una mayor comodidad.

Los historiales de los inmuebles se encuentran actualmente en soporte papel en unos libros, que contienen las inscripciones de las distintas fincas (entendiéndose como finca, cualquier vivienda, solar, edificio, plaza de aparcamiento, trastero, etc.), esta herramienta aunque anticuada es muy segura ante posibles ataques informáticos. El mantener el soporte papel implica que las inscripciones se tendrán que continuar materializando en los libros de los respectivos registros, en sus demarcaciones, eso sí, sin dejar de establecer un apoyo informático a modo de copia de seguridad, por lo que no se podría inscribir un documento que contuviera varias fincas de registros distintos en uno solo, o elegir el usuario donde practicar la inscripción. Hoy en día, con la presentación telemática, los notarios, los juzgados y los organismos estatales ya pueden remitir una copia del documento para la inscripción en las fincas que correspondan, sin necesidad de aportar una copia física del mismo. Pero el abandonar ese soporte con la creación de fincas virtuales o informáticas cerrando los historiales de los libros, comportaría la posibilidad de abrir cada registro a los demás, se podría visualizar el historial desde cualquier oficina registral y practicar la inscripción de una forma más ágil. 


Las nuevas tecnologías ya permiten las firmas electrónicas y este paso, aunque atrevido, modernizaría enormemente la actividad registral y permitiría ampliar el contenido de los historiales con más datos.
Ampliaría, en consecuencia, la función de los registros, con el tiempo permitiría el acceso a más títulos, hoy en día, por poner un ejemplo, no tienen acceso los contratos privados de arrendamiento, que bien podrían inscribirse con la legitimación notarial de las firmas de los intervinientes, con ello pretendo la existencia de un único historial por finca que contuviera todos los datos posibles, así como de las afectaciones urbanísticas, datos catastrales, etc., con lo que se conseguiría en un solo análisis, en una sola consulta, obtener toda la información de lo que puede interesar de una finca. Por ello entiendo que el Registro de la Propiedad debería asumir además de sus actuales funciones las relacionadas con temas inmobiliarios de las Cámaras de la Propiedad Urbana, que con la Leyes 33/1987, 37/1988 y 8/1994, se suprimió la exacción de la cuota, se acabo con la obligación de colegiación y se acordó su supresión, constituyéndose en entidades asociativas, que en el caso de Catalunya colaboran con la Generalitat y otras Administraciones, por eso deberían fusionarse sus funciones y relacionarse directamente con el Catastro para crear un único registro inmobiliario.


También crearía un departamento de asesoramiento a los usuarios, para informales de los requisitos legales que se precisan para cada operación. Esto es algo que se tendría que estudiar, ya que podría conllevar una queja de profesionales como abogados o administradores que, con dicha actividad, podrían ver caer el número de clientes o considerarlo competencia a su actividad, por lo que lo realizaría solo en lo concerniente a tramitaciones inmobiliarias directamente relacionadas con la actualización de los datos, sin entrar en la solución de conflictos entre titulares.

Establecería dentro del propio registro un banco de datos de personas que deseen poner a la venta o alquiler sus inmuebles, de este modo facilitaría el contacto entre interesados en adquirir e interesados en transmitir o arrendar, con todas las garantías.
En definitiva, se podría crear un registro inmobiliario total, con distintas sedes pero con total acceso desde cualquiera de ellas, que diese publicidad de forma ágil a los ciudadanos en un solo trámite. Se dispondría de un tipo de oficina global que podría ayudar y ofrecer de una forma rápida y eficiente toda la información posible que pueda interesar (lindes, titularidades, cargas, situación arrendaticia, base gráfica) así como liquidar el impuesto derivado del documento que se aporte y proceder a registrarlo.

Considero, en consecuencia, que habría de modificarse el contenido de las inscripciones, estableciendo criterios de mayor claridad y simplicidad con esquemas más lógicos, que facilitarían el análisis de los historiales de forma rápida.
Dada la importancia de este organismo, que actualmente depende del Ministerio de Justicia de España, considero oportuno estudiar su encaje departamental en la Republica, trasladándolo al Departament (o Ministeri) de Governació, Administracions Públiques i Habitatge, con el que entiendo tiene más relación.

Por último, crearía un nuevo reglamento que regularía con los distintos libros del Código Civil de Catalunya ya existentes, su funcionamiento, y que adecuaría a las necesidades actuales, muy distintas de las existentes cuando se promulgaron las ya muy anticuadas Ley Hipotecaria y su Reglamento.

(by M.R., usuario habitual del Registro y Cámara de la Propiedad)

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REPÚBLICA DE CATALUNYA: ¿Qué instituciones nuevas deberá crear el estado catalán?

15 Ene

Durante 7 días vilaweb hizo sendos artículos sobre cómo crear un estado. Pueden verlo en el enlace original en catalán o aquí traducido.

En Catalunya no hay Tribunal Constitucional ni el Tribunal Supremo; ni tampoco Consejo General del Poder Judicial, Consejo de Estado, Consejo Económico y Social ni el Banco Central; ni las Comisiones del Mercado de Valores ni de los Mercados y la Competencia. Pero sí hay Tribunal Superior de Justicia, Consejo de Garantías Estatutarias, el Síndic de Greuges, Sindicatura de Cuentas, Consejo del Audiovisual, Comisión Jurídica Asesora, Agencia Tributaria, Autoridad Catalana de Protección de Datos y Autoridad de la Competencia, entre otras.

Son dos realidades que se mezclan y que las instituciones del nuevo estado independiente deberán regular inmediatamente. La ley de transitoriedad debería decir qué organismos existentes en Catalunya pueden sustituir a los correspondientes de España en las funciones reguladoras, fiscalizadoras y sancionadoras, es decir, en la aplicación del derecho de origen estatal vigente en Catalunya. Y cuáles se deberán crear de nuevo

En espera de la constitución.
La ley de transitoriedad regulará todos estos cambios, pero de manera provisional, en espera de la constitución que el parlamento deberá elaborar más adelante. Por ejemplo, dirá que el actual jefe del estado es el rey de España pero que a partir de la promulgación de la ley lo será el presidente de la Generalitat. O que el actual regulador financiero es el Banco de España y lo será el Instituto Catalán de Finanzas, a partir de la promulgación de la ley. La cuestión es no dejar ningún agujero que origine incertidumbre jurídica ni en la relación entre particulares, ni en la relación entre particulares y administración ni en la relación entre administraciones.

Las instituciones que habrá que crear.
La Generalitat de Catalunya ya controla la mayor parte de las instituciones del país: escuelas, hospitales, cárceles, tribunales … Sin embargo, hay una serie de instituciones que la Unión Europea exige a todos los miembros y que en Catalunya no están. Estas instituciones, básicamente de regulación, habrá que crearlas lo antes posible. He aquí una lista de las más básicas:

· Servicio de aduanas y vigilancia de fronteras
· Agencia catalana de la seguridad social
· Correos de Catalunya
· Banco Central de Catalunya
· Ente catalán de navegación aérea y aeropuertos
· Autoridad reguladora de la energía nuclear
· Sistema judicial
· Embajadas y consulados
· Entidad nacional de acreditación
· Agencia catalana de medicamentos

Todas estas instituciones deberían empezar a actuar tan rápidamente como fuera posible y la mayoría se podrían activar ampliando los servicios y capacidades de instituciones catalanas ya existentes.

Los hay, como el servicio de correos, que se pueden crear de inmediato con los funcionarios de correos actuales -que dependen del estado español- convirtiéndolos en funcionarios de la república.

Las nuevas responsabilidades estatales de la Catalunya independiente exigirán un refuerzo de los requerimientos de nuevo personal. Es lógico que una parte importante de estos requerimientos sea cubierta con el personal (funcionarios, interinos, laborales, eventuales) que ya prestaba servicios en Catalunya para la administración española -unas treinta mil personas-, que pasarían a integrarse en la administración catalana. Esta cuestión debe ser prevista y regulada por la ley de transitoriedad jurídica.

La subrogación de los contratos.
Una cuestión delicada es la que hace referencia a los contratos vigentes entre España y entidades terceras, sobre todo de España, que permiten el funcionamiento de grandes áreas de la economía catalana, como la electricidad o el agua.

La sucesión entre la administración del estado predecesor (el español) y la administración del estado sucesor (el catalán) tiene una complicación especial en el caso de los contratos formalizados por la primera para el cumplimiento de sus funciones: la aparición en escena de un tercer sujeto, una persona, física o jurídica, denominada ‘contratista’. El contratista, en virtud de un negocio jurídico bilateral con la administración española, ha contraído determinadas obligaciones, pero también es titular de determinados derechos y, principalmente, del derecho de recibir un precio a cambio de las prestaciones que ofrece a la administración, bien de manera directa, a través del pago por parte de la misma, bien a través de la percepción de tarifas satisfechas por los particulares.

Según los informes del CATN, la legislación internacional en esta materia apunta que, si no se dispone de otra forma y no se prevén las medidas adecuadas, “la asunción de las funciones estatales por parte de otra administración podría determinar la nulidad sobrevenida de los contratos celebrados o determinar su extinción o resolución, lo que generaría la obligación de indemnizar los daños y perjuicios sufridos por los contratistas afectados y podría afectar de forma muy negativa el principio de continuidad de los servicios públicos”. Sin embargo, el nuevo estado catalán independiente podrá evitar todos estos posibles efectos negativos de la sucesión de relaciones contractuales con el sistema de subrogación automática en los derechos y deberes de la administración del estado. Esto implicaría también reconocer “el derecho de los contratistas de participar en la negociación de las condiciones concretas de esta subrogación y en la adopción de las cláusulas de adaptación correspondientes, además del derecho de ser indemnizados por los perjuicios que esto les pueda causar, siempre que se puedan acreditar fehacientemente, de acuerdo con los pactos o compromisos asumidos”.

Estados que no tienen constitución
La mayor parte de los estados tienen constituciones, pero hay excepciones. Por ejemplo, el Reino Unido, Canadá, Nueva Zelanda, Arabia Saudí e Israel no tienen ninguna constitución como tal, escrita y codificada.

Los juicios se acabarán con las leyes que se han empezado
Los juicios que en el momento de la independencia ya hayan comenzado deberán terminar, en la Catalunya independiente, aunque utilizando las leyes españolas, para no perjudicar ninguna de las partes. Serán los únicos, pues los que comiencen después de la independencia ya recorrerán solamente a las leyes catalanas.

Las equivalencias, a la ley de transitoriedad
Algunas de las instituciones que se habrá que crear serán, en realidad, adaptaciones de las actuales. Las principales serán creadas ya con la ley de transitoriedad. Por ejemplo, esta ley sancionará que el rey de España deja de ser el jefe del estado y que pasa a serlo el presidente de la Generalidad. O establecerá que el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña será el nuevo Tribunal Supremo. El cambio, en estos casos, será automático en el momento que la ley entre plenamente en vigor, después del referéndum.

Puede ver al anterior artículo en el label “República de Catalunya”.

REPÚBLICA DE CATALUNYA: ¿Cómo se hace el paso. Referéndum y qué más?

14 Ene

Durante 7 días vilaweb hizo sendos artículos sobre cómo crear un estado. 
Pueden verlo en el enlace original en catalán o aquí traducido. 

La proclamación de un nuevo estado, de cualquier nuevo estado, se hace por medio de una declaración de independencia. Este es el paso fundamental y formal que lo cambia todo. Una declaración de independencia, la hace normalmente el parlamento y es en realidad un llamamiento a la sociedad internacional para que sea consciente de que ha nacido un estado.

La mayor parte de los estados actuales han nacido a partir de una declaración hecha por el parlamento y en algunos casos hecha solo por el gobierno. Cada vez hay más referendos de validación, pero los países que los han hecho aún son minoría.

Una declaración de independencia implica la necesidad inmediata de controlar el territorio que se declara independiente. El gobierno del territorio que se independiza asume automáticamente todas las competencias de gobierno en su territorio e impide que el antiguo estado las pueda ejercer. En orden al reconocimiento internacional, este punto es clave: nadie reconocerá una independencia retórica que no implique un ejercicio real de la soberanía que se declara.

En el caso catalán, la propuesta hecha por el gobierno y el parlamento consiste en aprobar las tres leyes de transitoriedad que significarán de hecho la proclamación de la independencia. La ley del régimen jurídico catalán, conocida popularmente por ley de transición, marcará el nacimiento del nuevo estado. Sin embargo, la ley no entrará en vigor íntegramente en el momento que sea aprobada. El plan es que entren en vigor de inmediato los artículos que deben hacer posible organizar el referéndum y el resto de la ley, después de ser aprobada, en su caso, en un referéndum que se debe hacer en septiembre de 2017, como mucho.

La ley del régimen jurídico, la ley de la independencia.

La pieza clave del proceso de independencia será la ley del régimen jurídico catalán. Tiene por objetivo principal declarar la independencia, de una manera ordenada en términos jurídicos, para garantizar siempre la continuidad y la seguridad jurídica tanto a las personas como a las empresas como a los otros estados.

De la ley a la ley’, grandes transiciones hechas con orden.
El paso de ‘la ley (española) a la ley (catalana)’ tiene antecedentes. La mayor parte de las transiciones pacíficas que se han hecho en el mundo se han articulado de esta manera. Así se disolvió la URSS, así se pasó del apartheid al régimen democrático en Sudáfrica y así se hizo la transición del franquismo a la democracia en España.

La ley regulará provisionalmente los elementos estructurales del nuevo estado y las cláusulas generales para garantizar, desde el primer momento, el cumplimiento del ordenamiento jurídico del nuevo estado y la continuidad y sucesión ordenada de administraciones. Regulará los elementos básicos como el territorio, la nacionalidad, la ciudadanía, el régimen de lenguas y las instituciones de gobierno y, además, declarará la continuidad, salvo excepciones, de la aplicación del derecho autonómico catalán, del derecho español  del derecho de la UE y del derecho internacional.

La ley también contemplará la continuidad -mediante subrogación- los contratos de España y de la Generalitat y la posibilidad de que los funcionarios y el personal laboral que presten servicios a la administración española en Catalunya puedan integrarse en la administración del nuevo estado.

No tiene que ser necesariamente una ley muy densa ni extensa. El Consejo Asesor de la Transición Nacional, que la llamaba ‘ley constitucional provisional’, llegó a sugerir esta posible redacción tocante a la cuestión de la sucesión de ordenamientos: ‘Las normas jurídicas estatales y autonómicas, vigentes en Catalunya el día anterior a la proclamación de la independencia, continuarán vigentes y aplicables hasta su modificación o derogación por normas aprobadas por los órganos del nuevo estado en todo lo que no se opongan a las disposiciones de la presente ley constitucional provisional. Las referencias que se hacen a las autoridades u órganos de España deben entenderse hechas a las autoridades u órganos catalanes homólogos.’

La ley dejará clara la voluntad de la república catalana en cuanto a cumplir el principio de continuidad de los servicios públicos. Los ciudadanos del nuevo estado deben tener garantizada la continuidad de los servicios prestados hasta ese día por el estado español y la administración pública general. La ley debe decir que las instituciones del nuevo estado catalán asumirán directamente las funciones que las leyes vigentes atribuyen a determinadas instituciones de España, o bien que serán suprimidas y basta. Por ejemplo, la administración periférica del estado o las subdelegaciones del Gobierno en Catalunya desaparecerán porque dejarán de tener sentido.

El referéndum, la herramienta para validar la decisión del parlamento.

Los dos grupos parlamentarios independentistas, Junts pel Sí y la CUP, han decidido aprobar esta ley antes del próximo verano. Una parte de la ley entrará en vigor y una parte no, solo en espera de un resultado afirmativo en el referéndum.

El referéndum, por tanto, será la herramienta con la que se aprobará finalmente la ley. Como ya habrá sido debatida y adoptada por el parlamento, entrará en vigor al día siguiente del referéndum, en caso de que se gane. Es la combinación de la ley de transitoriedad y el referéndum el conjunto que será la base política y jurídica de la república catalana.

La mayor parte de los actuales estados del mundo se han hecho independientes sin necesidad de referéndum, pero en cambio la mayor parte de los estados que se han hecho independientes estos últimos veinte y cinco años sí han hecho referéndums, para validar la voluntad democrática de la población.


¿Es necesario el reconocimiento internacional del nuevo estado?
Según la Convención de Montevideo no es necesario el reconocimiento internacional para un estado funcione como tal. Pero es evidente que un estado sin ningún reconocimiento internacional no puede funcionar con normalidad.

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